Ecouter la « minute-conso » diffusée sur Radio-Bresse le 24 mai 2024

À l’approche de l’été, le matraquage publicitaire des plateformes de location du type Airbnb vous donne des idées. Pourquoi ne pas vous procurer un complément de revenu en louant votre domicile à des touristes pendant vos vacances (ou simplement la chambre d’amis, ou votre résidence secondaire) ? Avant de vous lancer, mieux vaut connaître les démarches administratives et déclarations fiscales nécessaires.

Les locations de vacances ont le vent en poupe, mais de quoi parle-t-on ?

La location en meublé entre particuliers a pris une nouvelle dimension avec développement des plateformes du type Airbnb. Cet essor n’est pas du goût de tout le monde. Dans les immeubles, les copropriétaires se plaignent des nuisances occasionnées par le va-et-vient de locataires pas toujours très discrets. Les hôteliers y voient une forme de concurrence déloyale et les communes lui reprochent d’assécher le parc locatif de longue durée et multiplient les contraintes administratives pour freiner son expansion.

La location saisonnière, ou touristique, entre particuliers est une location de courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire ne peut pas séjourner plus de 90 jours consécutifs sur l’année, par opposition à la location classique comme résidence principale.

La location de courte durée n’est pas soumise aux règles de l’habitation principale (loi du 6 juillet 1989, loi Alur de 2014 et loi Elan de 2018) mais au Code du tourisme. Des règles spécifiques ont notamment été précisées par la loi du 7 octobre 2016 « pour une république numérique ».

1 – Le cas le plus simple : vous louez votre propre domicile à des vacanciers.

• Si vous êtes propriétaire de votre habitation vous pouvez la louer dans la limite de 120 nuitées par an avec un minimum de formalités. Une simple déclaration préalable à la mairie suffira ; dans certaines villes, le numéro d’enregistrement devra figurer dans l’annonce de votre location. La déclaration aux impôts se fera via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ».
• Si vous êtes locataire, vous devez obligatoirement obtenir l’autorisation écrite de votre bailleur et c’est à vous de faire la déclaration en mairie. Le montant du loyer au m2 de la sous-location sera plafonné en fonction de votre propre loyer.
• Si votre logement est en copropriété, n’oubliez pas de vérifier que la location saisonnière n’est pas spécifiquement interdite par le règlement de l’immeuble.

En janvier 2024, la Cour de cassation a confirmé que si les 4 critères définissant la nature commerciale d’une activité hôtelière (fourniture du petit déjeuner, ménage régulier des locaux, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle) n’étaient pas réunis, les locations saisonnières étaient compatibles avec le règlement de copropriété. Cette décision fait jurisprudence, mais rien n’empêche les copropriétaires d’inclure d’autres restrictions dans le règlement pour faire obstacle aux locations de courte durée dans l’immeuble.

• Au plan fiscal, que vous soyez propriétaire ou locataire de votre résidence principale, vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee sur le site internet du guichet des formalités des entreprises. Les loyers perçus dans le cadre de la location saisonnière sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais pourront être exonérés d’impôt sur le revenu s’ils ne dépassent pas 760 € par an.

2 – Davantage de formalités si vous souhaitez développer votre activité de location

Un conseil : renseignez-vous ! Comme toute location meublée, la location saisonnière nécessite des démarches administratives et des déclarations fiscales ainsi que le paiement de diverses taxes. Les règles varient souvent. Chaque municipalité a les siennes, qui peuvent changer par simple décision du conseil municipal. La fiscalité évolue elle aussi, la réforme annoncée en 2023 a été momentanément suspendue mais peut ressortir à tout moment…  Et n’oubliez pas, s’il s’agit d’un appartement, de toujours vérifier le règlement de copropriété.

• Louer des chambres d’hôte.

Vous pouvez louer une ou plusieurs chambres de votre résidence principale tout en étant présent pour proposer des prestations (fourniture du linge de lit, du petit-déjeuner, etc.).  Les loyers seront exonérés dans la limite de 760€ par an. Au-delà vous pourrez bénéficier du régime micro-BIC avec un seuil annuel de 188 700 € et un abattement de 71%.

Ne négligez pas les démarches administratives : règlement de copropriété, déclaration en mairie et aux impôts.

• Louer votre résidence secondaire

Vous entrez dans la catégorie des meublés de tourisme, que vous devrez déclarer en mairie. Selon la commune, vous devrez demander une autorisation de changement d’usage car certaines municipalités imposent de plus en plus de restrictions, ou envisagent même d’instaurer des quotas. Vous pouvez demander le classement de votre meublé de tourisme à un organisme évaluateur accrédité ou agréé. Ce classement vous permettra d’indiquer un niveau de confort et d’équipement (de 1 à 5 étoiles) au client. Il peut aussi parfois vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux et d’éviter l’application d’une taxe de séjour majorée.

• Louer pour de courtes durées un logement vacant

Si vous êtes propriétaire bailleur et disposez d’un logement vacant, vous pourriez être tenté de le proposer à des vacanciers en attendant un locataire. Le processus risque d’être long et compliqué, et la mairie risque de vous interdire ce changement d’usage.

Oubliez aussi la location de courte durée si vous avez acheté le logement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation de type Pinel car vous risquez de perdre vos avantages fiscaux si votre locataire n’en fait pas sa résidence principale.

3 – En pratique, sécurisez votre location pour éviter les litiges.

Vous pouvez fixer librement le montant du loyer, mais toujours en rapport avec le niveau de qualité et de confort du logement. Prévoyez un bail écrit et un descriptif détaillé du bien et de son environnement. Ces deux documents sont obligatoires dès la réservation. L’état des lieux d’entrée et de sortie n’est pas obligatoire, mais sera utile en cas de litige.

Enfin, certaines précautions sont à prendre lors de la mise en location :

• • Protéger votre connexion internet afin qu’elle ne soit pas utilisée à des fins frauduleuses
  • Veiller à ce que votre compagnie d’assurance couvre les dommages qui pourraient être causés par les vacanciers
  • Informer les vacanciers des spécificités du logement (règles de collectes des déchets, nom et horaires du gardien, règles liées à la présence d’animaux et aux bruits…).

4 – Informez-vous, faites-vous aider

• service-public.fr, pour trouver les informations actualisées et faire en ligne les démarches administratives.
• France services, pour décrypter les informations et vous aider dans vos démarches.
• org, pour retrouver les conseils de l’UFC-Que Choisir